• Panorama generalizado de renegociaciones en los contratos de arrendamiento bajo los principios de caso fortuito y fuerza mayor, por pandemia.
• Recomendación general: diálogo abierto entre las partes, para preservar su relación contractual.Especialistas en derecho inmobiliario y litigio prevén un panorama generalizado de renegociaciones en los contratos de arrendamiento bajo los principios de caso fortuito y fuerza mayor, provocados por la pandemia.
Claudia Rodríguez y Carlos Brehm, socios expertos de las áreas de práctica inmobiliaria y litigio de la firma legal Santamarina y Steta expresaron lo anterior, dada la previsible insolvencia de numerosas empresas arrendatarias que están total o parcialmente cerradas, por no ser esenciales, conforme a los dictámenes de las autoridades sanitarias del país, e incluso arrendadoras cuyo flujo principal en muchos casos son sus rentas. «Desafortunadamente, la pandemia ha tenido un efecto colateral importante. Las personas físicas y morales han perdido parte importante de sus ingresos. Registran solo pérdidas, porque los efectos de la pandemia se están alargando. Eso los obligará a sentarse a buscar soluciones creativas. Va a ser preferible una renegociación que perderlo todo», explicaron.
Los especialistas informaron que los Códigos Civiles de las distintas entidades del país prevén que cuando por caso fortuito o de fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada NO se causarán rentas. Si el impedimento es parcial, entonces el arrendatario puede pedir la reducción de la renta, a juicio de peritos.
Aclararon que los principios de caso fortuito y de fuerza mayor están definidos en la ley y refieren a un acontecimiento imprevisible o inevitable que imposibilita el cumplimiento de una obligación. Estos acontecimientos ajenos a la voluntad, irresistibles e inevitables pueden provenir: i) de la naturaleza; ii) del hombre; o, iii) de una autoridad, y sus efectos materiales pueden llegar a imposibilitar el cumplimiento de una obligación.
Finalmente, los abogados formularon recomendaciones cruciales para tomarse de inmediato:
Para arrendatarios:
-Notificar por medio de notario público sobre su impedimento.
- Revisar los términos de su Contrato y verificar si pudiera (y es conveniente) aplicar la teoría de la imprevisión, es decir que, por ejemplo, la depreciación del peso frente al dólar convierta a sus obligaciones más onerosas que las originalmente pactadas.
Para arrendadores: - El arrendador deberá aceptar el ejercicio del derecho del arrendatario a no pagar rentas, únicamente cuando el COVID-19 y/o la declaratoria de emergencia sanitaria efectivamente impidan el uso del bien arrendado -mueble o inmueble-, para el uso pactado en el contrato de arrendamiento.
Para ambas partes:
- Que inicien un diálogo abierto ante las circunstancias actuales, con la finalidad de que entre ellas diseñen un plan integral que permita preservar la relación contractual entre ambas partes, existiendo múltiples formas de documentar el acuerdo al que logren llegar, siendo de primordial importancia asesorarse para asegurar la validez y ejecutabilidad de sus acuerdos
